王擎天 Dr. Wang 王博士為現代知識的狩獵者

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房貸業人士表示﹐新房貸措施對華裔買家影響不大﹐而華人向私人貸款商籌借房貸的情況亦不見得特別多。

自從上月中房貸措施進一步收緊之後﹐房貸業預期將會有更多買家為了置業而被逼轉向私人貸款商借取部分按揭。

新一輪的聯邦政府房貸政策可以視為經濟能力稍次的準買家的緊箍咒﹐因為不僅擴大壓力測試的範圍至所有需要購買保險房貸﹐也提高用以計算償債能力的利率﹐以致準備入市的買家的購買能力頓時大打折扣﹐幅度可以高至約20%。

由於越來越多準買家難以向銀行及其他房貸機構借得足夠的貸款﹐一些房貸經紀已經打算將更多的客人轉介給私人房貸商。

事實上﹐本國已有非銀行的貸款商提供捆扎式產品﹐由傳統的房貸及私人貸款商提供的加按組成﹐令到貸款人可以借取高至屋價85%的房貸。

這大概反映出私人貸款商在房貸業方面日漸活躍。房貸經紀Ben Zhao亦認為﹐這樣的趨勢確實有可能形成。

根據他的看法﹐這是自然的發展﹐因為一些人若然不能夠獲得銀行及其他貸款機構提供足夠的按揭﹐但又要完成買樓交易﹐私人貸款便成為選擇。

私人貸款商收取的利率一般都很高﹐以致被俗稱影子銀行。不過﹐這名房貸經紀解釋﹐私人貸款其實是合法的經營﹐只是貸款商承擔的風險較大﹐難免要求較高的息口。

市場資料顯示﹐私人房貸的利息一般都高出銀行產品至少數厘。不過﹐Ben Zhao指出﹐實際情況如何﹐因應個別客人的情況而定﹐難以一概而論。

他解釋﹐私人貸款商不像銀行般經營﹐沒有利率表作為依據﹐收取什麼水平的利率﹐主要視乎一些因素﹐其中包括金額的多寡及時間的長短。

根據他的經驗﹐一些買家搶柯化出價搶得太高﹐也是導致最終需要尋找私貸的原因之一﹐但他不覺得華人利用私人貸款服務的情況特別多。

由於私人貸款利息較高﹐業內人士認為﹐來自這些渠道的資金只應供作短暫周轉﹐不適宜長借。

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參考資料

http://www.mingpaocanada.com/tor/htm/News/20161130/tra1_r.htm

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購房抵押貸款的申請數量在上週出現暴跌，因為房貸利率的上漲使得很多房貸再融資出現波折，然而新房購買力仍然強勁。

據「今日美國（USAToday）」網站報導，美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association ，MBA）在星期三（11月30日）公布的數據顯示，在11月25日結束的上一週內，抵押貸款申請數量比上週下降了9.4%。該數字已被調整以適應感恩節假期。

隨著投資者預期美聯儲將在12月份提高基準利率，抵押貸款利率正持續上漲，借款成本在上升。

前「房利美公司（Fannie Mae）」首席經濟師、現任「全美互惠保險公司（Nationwide Insurance）」首席經濟師大衛‧伯森（David Berson）在接受採訪時表示：「所有的（申請）下降都表現在再融資的重新貸款。」

MBA經季節調整後的再融資申請指數下跌16%。再融資占總按揭申請的55.1%，這是自2016年6月以來的最低水平。

MBA首席經濟學家麥克‧弗瑞塔納托尼（Mike Fratanatoni）預測，由於再融資的急劇下降，房屋抵押貸款發放量將在2017年下降。但他表示，「由於經濟增長，就業和住房需求上升」，2017年新購房抵押貸款將增加約10%。

弗瑞塔納托尼在一封電子郵件中表示：「只要就業市場保持強勁，住房市場就將繼續保持良好，我們預計2017年失業率將進一步下降。」

30年期固定利率抵押貸款的平均利率上升到2015年7月以來最高水平。「合格貸款餘額」為417,000美元或以下的抵押貸款利率為4.23%，而「合格貸款餘額」超過417,000美元的抵押貸款利率為4.18%。

伯森表示：「隨著抵押貸款利率的上升，可負擔能力就會下降，但是負擔能力仍然處在相當高的水平。」

他指出，即使房貸利率達到5%，也仍然是歷史最低的水平。

除了為現有抵押貸款進行重新貸款再融資以外，為購買新房屋而申請抵押貸款正呈現著熱火朝天、振奮人心的場面。

伯森說，一些此前的「騎牆族」現在正在積極購買新房，以避免利率進一步升高。

此外，強勁的房屋市場和工資上漲也鼓勵了許多房屋買家。即使是非常謹慎的千禧一代也正在越來越多地跳入房市，伯森分析說。

他說，「即使房貸利率上升，也並不意味著人們購房數量會減少。」

然而，更高的價格可能會嚇跑一些房屋買家。標準普爾核心凱斯-席勒指數（The S&P CoreLogic Case-Shiller Indices）在星期二（11月29日）的報告顯示，美國房價在9月份創下了新的歷史高點，較上年同期上升了5.5%，較8月份上漲0.4%。9月份的價格平均為184,800美元，超過2006年7月的184,620美元的高點。

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參考資料

http://www.epochtimes.com/b5/16/11/30/n8545816.htm

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嘉義市政府推動青創及中小企業貸款專案，上月剛和台灣銀行簽約，昨天再與台灣中小企業銀行簽約，即日起青創個人最高可貸50萬、中小企業可貸100萬，台企銀董事長朱潤逢當場喊出「不需要保證人」，可望增添吸引力。

朱潤逢表示，找人作保不容易，台企銀與8縣市合作類似貸款案，包括台東縣政府、台南市政府成效都不錯，尤其台東縣從去年2月開辦至今，已成功貸款185件，金額接近1億，逾期比例零，所以不應該堅持保證人。

嘉市長涂醒哲說，「嘉義市青年創業貸款及中小企業貸款」專案，市府編列預算600萬元，向中小企業信用保證金爭取1400萬元，由政府提供2000萬元信保基金「作保」，和台銀、台企銀合作，以1比5比例放貸，總貸款金額可達1億元，預計受惠人逾百人。

市府建設處工商科指出，台灣銀行上月簽約時，合約註明「台銀得徵提保證人」，最多2人；昨天涂醒哲和朱潤逢在市府8樓會議室簽約，朱當場說「免掉（保證人）」，贏得滿場掌聲。

工商科表示，專案貸款的年利率最高2.545%，貸款年限7年，即日起可申請，詳情可於嘉市府網站「網路e櫃台便民服務系統」的建設處中下載，或電洽市府工商科05-2254321轉136。

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參考資料

http://udn.com/news/story/7326/2137749

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參考資料

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161201/19851384

《CNBC》報導，美國利率大幅上漲，抵押貸款市場大縮水。

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抵押貸款銀行協會 MBA 數據顯示，上週整體抵押貸款規模較前週減少 9.4%，同時也較去年同期減少 0.5%：41.7 萬美元以下 30 年期固定抵押貸款利率上週從 4.16%’上升到 4.23%。

上週再融資案件申請量也隨著利率上升大幅減少 16%，與去年同期則相較減少 3%。

MBA 經濟學者 Michael Fratantoni 表示：「… 抵押貸款申請量在感恩節當週大幅減少，創今年一月以來最低水準，因為抵押貸款利率上升到 2015 年七月以來最高紀錄。」

「… 首次購屋者與低價房屋買家可能稍微退出市場，因為利率大漲。」

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參考資料

http://times.hinet.net/news/19709454

老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款成數可望提高。

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【廖珮君╱台北報導】老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款成數可望提高。金管會已同意，各銀行承作以房養老時，呆帳提存率可從目前1.5%降到1%，有助銀行降低成本。一旦成本降低，銀行就可拉高老人貸款成數、或調降貸款利率。

目前各銀行的以房養老專案，對外宣稱的貸款成數約7~8成，但實際上，每件核貸的成數都壓在5~6成左右，主要考慮借款人長壽、不動產波動和利率等3大風險。
行庫主管說，呆帳提存率調降，有助銀行降低成本，初期因為各銀行承作量不大，可能效益有限，未來各銀行承作量大時，有助提高實際的核貸成數、或承作不動產的區域可以再擴大（如部分銀行只承辦大台北的不動產）。

目前實際核貸僅5~6成

國人平均壽命提高至80歲，衍生的高齡人口照護、生活品質、經濟保障等問題，都需要台灣社會及早規劃因應，銀行以房養老應運而生。據金管會截至10月底統計，共7家銀行承作「以房養老」，承貸破千件達1060件、承貸金額是53.26億元，業務量前三大是合庫、土銀和華南銀，但平均每件承貸額度僅500萬元。
行庫主管說，因考量長壽風險，目前各行庫的以房養老，實際核貸成數約5~6成，最長貸款期間也只有30年（即最長95歲），根本「無法照顧老人到老」，多種限制下，銀行只能給予更嚴苛的貸款條件。

銀行公會力促保險基金

為解決老人長壽風險，銀行公會透過金融總會向金管會提出6大建言，其中最重要的是，希望可由政府相關機關成立「保險基金」，承擔老人終老後，賣房子所得、而不足清償貸款本息差額的風險。
其他如銀行承辦以房養老時，呆帳提存準備率可從目前1.5%降到1%，及適用45%的資本計提等，這2大建議都有助降低貸款利率、拉高貸款成數。
據了解，金管會僅同意讓以房養老的提存率降到1%，至於資本計提部分，則需等新版Basel修改完而定；而「保險基金」部分，金管會並未有具體回應。
行庫主管說，事實上，各銀行最需要的是「保險基金」，例如房屋價值800萬，但因老人活太久、銀行已給付給老人1000萬元，中間200萬元差額就由「保險基金」做賠付，才能真正提高銀行貸款意願。

貸款期限最長僅95歲

行庫主管坦言，各行庫的以房養老，多是「公益型態」，因老人貸款期限最長僅95歲，若老人活過百歲，行庫仍採展延、續給養老金（可能以捐贈方式），但卻承擔極大的風險。
而如唯一的民營銀行，中信銀則是採展延後產生的利息費用，將在借款人身故後，併同本金與繼承人結算清償。
至於貸款利率部分，行庫主管坦言，貸款利率通常是隨利率走勢而定，但低利時代，房貸利率早已跌破2%，部分如合庫、土銀的以房養老，最低貸款利率都壓在1.9~2%間。

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參考資料

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/finance/20161128/37466636/

受到人民幣貶值，中國人民銀行收緊資金影響，大陸「錢荒」進一步加劇，市場資金異常吃緊。在面臨流動性壓力下，眾多基金爭相拋售同業存單，債市也異常慘烈。大陸10年期國債期貨昨（29）日創上市以來最大跌幅。

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華爾街見聞報導，上海銀行間同業拆帳利率（Shibor）已經連續14個交易日全線上漲。其中，隔夜拆帳利率（O╱N）昨日為2.302%，上漲0.4個基點；7天利率2.481%，上漲1.5個基點，3個月利率3.0172%，上漲0.59個基點。

分析認為，自11月以來，隨著中國人民銀行的逆回購操作，逐漸由淨投放、轉為淨回籠，銀行間拆借市場、隔夜回購利率均不斷上漲，同業存單利率也跟著飆漲。8月至今，已飆升約49至66個基點，並在10月下旬一舉升過20年期國債收益率，對大陸債市產生較大影響。

中信團隊指出，當前的貨幣政策屬性可以被稱為「非典型緊縮周期」，官方一方面貫徹「去槓桿、防風險」的政策新重心，一方面為應對當前人民幣匯率持續貶值的壓力。

在該周期中，將迎接的可能是一個資金成本抬升、銀行負債端成長率下降、負債管理難度不斷提高的負債荒時代。

路透援引交易員說法指出，市場傳言某大型銀行自營部門，昨日大規模贖回貨幣基金，同時也有傳言指出，有另一家大型銀行將收緊委外額度。

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http://money.udn.com/money/story/5603/2138084

縣長魏明谷開心拿起法律書籍，感謝法扶會彰化分會贈書。（記者張聰秋攝）

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〔記者張聰秋／彰化報導〕法律扶助基金會彰化分會會長律師陳振吉，今天捐贈2400本彰化縣法治教育系列法律叢書，縣長魏明谷在贈書活動卻感慨指出，台灣司法改革必須符合人民的期待，法律之前人人平等，但有時候對於司法的誤解，以及對於司法期待的落差，造成「有錢判生，無錢判死」的狀況，反而對於司法造成很大的傷害。

魏明谷進一步指出，法律硬邦邦、生澀，經過社工師、心理師及教官等人潤飾，讓法律叢書的國小篇看起來好像在看故事書一樣，能夠將小朋友可能遇到的法律常識，以淺寫易懂的方式呈現，書不僅有律師的觀點，更有案例的解說，同時融入社工師、心理師與教官的小叮嚀，小朋友從書中認識生活周遭所遇到小問題，其實就是一個法律的問題，以此讓法治教育向下扎根，避免對司法產生誤解。

贈書活動由新港國小學童表演話劇，劇情改編自法律叢書國小篇案例中「不能隨便幫陌生人交付物品」，學童演活了角色，帶出特色。活動同時穿插彰化愛樂合唱團和中山國小國樂絲竹團表演，優美旋律迴盪全場，而魏明谷代表各校接受捐贈叢書並頒發感謝工藝品給律師陳振吉。

陳振吉說，法治教育系列法律叢書，內容有律師受理的事實案例、法律解答，以及調查官、觀護人、社工、老師、教官等不同職業身分別探討法律面向，包含校園兩性關係和接觸毒品面臨刑責等，內容深淺度由國小延伸到大學，讓不同年齡層的學生，都能在成長期具備應有的法律素養。

陳振吉表示，彰化分會還擬送給國教署全國高中職教官2550本，下一步規劃贈書對象擴及全國。

學童表演改編自法律叢書中國小篇的法法教育的話劇。（記者張聰秋攝）

合唱團表演歌曲，旋律優美好聽。（記者張聰秋攝）

縣長魏明谷回贈感謝工藝品給律師陳振吉（右）。（記者張聰秋攝）

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http://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/1902654

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http://news.tvbs.com.tw/politics/689990

黨產會上週宣布解凍國民黨銀行帳戶與台銀支票，但至今國民黨仍無法取得資金，行管會主委邱大展上午指出，考量資金調度問題，今日入帳的黨工11月份薪資確定「只發得起半薪」，資金來源為近日的政治獻金募款以及特別黨費所得。

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此外，國民黨文傳會副主委王鴻薇譴責行政院、勞動部及台北市勞動局，任由行政院不當黨產處理委員會主委顧立雄無法無天，讓國民黨無法履行正常發放黨工薪資以及資遣、結算黨工退休年資的法定義務，藉由政黨惡鬥，踐踏勞工權益，「勞動部與政府在哪裡？勞基法還在嗎？」

王鴻薇並提出兩份台北市勞動局給她的公文，證明給付黨工薪資以及資遣、結算黨工退休年資是勞基法所明定的法定義務，她強調北市勞動局的公文「重重打臉黨產會」，難道黨產會可以成為勞動部的太上機關？黨產會的行政命令可以超越勞基法，踐踏勞工權益？

行管會主委邱大展表示，蔡英文總統說勞工是她心頭最軟的那一塊，但看看顧立雄對黨工權利的追殺，相當諷刺。

邱大展指出，黨產會25日召開記者會說要解凍國民黨資金，當天他就想要調公文來看，但黨產會說不行，週一、週二連續兩天他去，黨產會也說不行，並宣稱公文還要陳報行政院，而且黨產會25日的新聞稿內容「包藏禍心」，要國民黨不發薪資、不付律師費與辦公室租金，改為拿來資遣、結算黨工年資，這是故意要引起黨工對黨部不滿，讓黨工以為國民黨有錢付薪水，但事實上不但資金至今沒有解凍，而且這些錢如果全部拿來給付資遣費、退休金，國民黨就沒有律師可以打官司、沒有錢租借辦公室、沒錢發薪水，何況給付員工薪水是法定義務。

國民黨委任律師陳業鑫則指出，依照不當黨產處理條例第9條以及黨產會今年10月25日自行訂定的施行細則第5條，其中都規定即便推定為不當黨產，仍可用來履行法定義務，但黨產會仍凍結國民黨資金，已造成給付黨工薪資以及解僱、結算年資發生現金流不足的問題。

陳業鑫強調，台北市府勞動局10月6日行文國民黨的公文，已直接命令國民黨應全額給付薪資，這足以證明國民黨給付黨工薪水，絕對是勞基法所規定的履行法定義務，他很遺憾黨產會跳脫勞基法之上，讓法律人難以理解，難道黨工可以排除勞基法適用？黨產會已經公然違反勞基法，他呼籲儘速改正，並儘速允許解凍國民黨資金，專款專用於發放勞工薪資。

新光長虹

參考資料

http://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/1902470