中國「房地產教父」建議抵押住房養老，應者寥寥

北京——在中國，他被稱為「房地產教父」。他幫助奠定了中國私人房屋所有權的基礎，此舉讓數以百萬計的人變得富裕起來，為中國形成充滿活力的、繁榮的中產階級鋪平了道路。

現在，孟曉蘇想要大批中國人抵押房產——特別是老年人。

孟曉蘇認為，老年人需要抵押住房，以應對中國即將到來的人口老齡化狀況。由於中國的獨生子女政策和其他一些社會趨勢的終結，中國老齡人口迅速增長使得養老很快就可能變得太過昂貴，讓中國政府無力背負。

孟曉蘇提出的解決方案是提供反向抵押貸款，這在中國被稱為以房養老計劃，指的是房主抵押自己的房子，獲得貸款。

他的主張在商業上和文化上都面臨著重大阻礙——中國的傳統是父母把住房傳給子女，抵押住房的做法難以推廣——迄今為止，全國只有幾十人簽署了抵押住房協議。但他認為，中國可能沒有其他選擇。

「所以中國老人要錢沒多少，要房有就很值錢。」孟曉蘇說。他對中國房地產市場很多想法，都是在美國短暫學習期間獲得的啟發。

中國正在越來越多地考慮老齡化社會將會帶來的一些棘手難題。目前中國有2.15億老年人，佔總人口的15%。到2050年，這一數字預計將增加到3.5億，幾乎是人口總數的四分之一。

中國正在努力尋找一種更具持續性的養老金制度。在1990年代，政府取消了「從搖籃到墳墓」的福利制度，從年輕工人那裡借錢來給老人養老。政府頂級智庫中國社會科學院的資料顯示，中國的養老基金的赤字在2050年將達到116萬億美元。

孟曉蘇登場。

他本是共產黨官員，後來成為商人，現在經營一家中國私募股權公司。他認為，房價在過去20年裡出現了飆升，在這種情況下退休人員靠緩慢增長的退休金生活是不現實的。

「那這種情況下以房養老，可以認為是所有中國老人想改善自己的生活條件，想在晚年生活得更美好的一個重要選擇。」

「如果中國老人有很高的保險金，或者像日本老人那樣有很高的儲蓄，那麼搞不搞以房養老也都沒關係了。」他說，「但是他前面兩項都沒有。」

反向抵押貸款在美國也有很多懷疑者。但在中國，這種做法與家庭傳統觀念背道而馳。

61歲的於月喪偶，現居北京，以前在工廠工作，她正在考慮這個計劃。目前她每月的退休金有434美元（約合人民幣3000元），兒子每月還會再給她這麼多錢。

「我也是願意把房子給孩子，」余月說。「但是我也是無奈，我要保命。」

保險公司說，他們擔心房地產可能崩盤，而且中國的預期壽命會增長。中國政法大學的退休金融研究教授胡繼曄說，中國也缺乏管理這種計劃的基本法律框架。

「孟曉蘇先生，他是以房養老的倡導者，所以的話，他是想我即使賠錢也要先做。」他說。「這個文化的環境，是不支持的，法律的環境也不支持。」

孟曉蘇覺得對法律問題的擔心是多餘的。對於保險業擔心房價下跌，他表示：「我說『你不要再問這種腦殘的問題了，不存在。從整體上沒有任何一年下降，全上升沒有下降。那麼這個怎麼會是泡沫呢？』」

孟曉蘇幫助創建了這個在北京、上海以及另外兩個中國城市開展的計劃。幸福人壽保險公司的資料說，截至10月底，只有89人參與了這個計劃。孟曉蘇創立該保險公司的目的之一就是為了提供這個險種，目前一共只有兩家保險公司提供它。

但在7月，中國政府表示將在未來兩年把這種試點計劃擴展到幾十個城市（孟曉蘇估計為60個），大型保險企業——中國人民保險公司（集團）表示，將在明年10月提供這個險種。

孟曉蘇現年67歲，高中沒有畢業，在文化大革命的動盪期間成年。他當上了紅衛兵，寫大字報譴責所謂的「階級敵人」。「沒有打過人，」他說。

1978年，他入讀著名的北京大學，成為第一批在文革後通過高考的學生。當時他已經28歲。李克強總理是他同班同學。

孟曉蘇日後成為了中國前副總理、農業改革先驅者萬里的助手。

後來，他又成為中國最大的國有開發商中國房地產開發集團的總裁，制定了很多政策，它們為他贏得了「房地產教父」的稱謂。

孟曉蘇的辦公室裡擺放著數十個相框，裡面是他和中國其他高級政要以及比爾·柯林頓(Bill Clinton)的合影。他稱呼柯林頓是「好朋友」。（「本來我是想給希拉蕊發一個賀信去的，結果也沒發出去，後來想想也罷，房地產商當總統了，我們發言權會大一點。」）

1995年，孟曉蘇以訪問學者的身份赴美，在麻省理工學院(Massachusetts Institute of Technology)、加州大學柏克萊分校(University of California, Berkeley)和印第安納大學(Indiana University)學習了六個月的經濟學和房地產。這一經歷對孟曉蘇，最終也對中國的中產階級產生了深遠的影響。它使孟曉蘇相信，中國民眾可以有中國版的美國夢。用他的話說就是「一套住房一輛車」。

一回國，他就說服持懷疑態度的銀行相信，中國民眾會償還抵押貸款。這幫助引入了一個由市場而非政府控制價格的房地產市場，帶來了讓數以百萬計的中國家庭富裕起來的價格上漲。

「我所引進的產品都是從國外，特別是美國學來的，」他說。

隨著中國房價飆升，孟曉蘇開始研究荷蘭和美國等國家的反向抵押貸款制度。2003年，他給前同事、新任中國總理溫家寶寫了一封信，告訴他通過以房養老計劃，中國退休人員「可以衣食無憂」。

那一年，北京批准該試點項目，引發了廣泛的爭議。有些人指責政府逃避自己的養老責任。根據該計劃，如果借款人的子女不願購買，房屋將用於拍賣。保險公司會扣除本金和利息，再將剩下的錢交給借款人的子女。

孟曉蘇說自己正式退休後便會加入該計劃。據他說，他31歲的兒子贊成這個做法。「但現在還不急，」他說。「我入保我要起個效應，讓老人家放心。」