作者: admin

夏小姐

參考資料

http://www.cna.com.tw/news/afe/201612050276-1.aspx

http://lifehy.com.tw/

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為打擊不良財務中介，政府即日起將收緊放債人牌照條件，日後放債人即財務公司等須審查中介公司，作貸款批核時，「財仔」須向借款人查詢有否與中介簽訂協議，若中介曾收受借款人費用，以及無提供中介協議，均不能批出該筆貸款。「財仔」亦須向公司註冊處申報獲委任的中介公司，供公眾查閱。

新規定下，放債人即財務公司，在批出貸款申請前，須確定借款人是否曾與中介簽訂任何與該貸款有關的協議；涉及的中介須獲放債人委任，向公司註冊處申報，並載列於公眾可查閱的放債人登記冊。若有關中介向借款人收取任何費用，放債人不能批出貸款。放債人亦須要求借款人提供有關中介協議副本，並把副本夾附於貸款協議；及以書面、視像或錄音向借款人解釋貸款協議的所有條款。
過往有不良中介教唆借款人抵押其居屋單位再騙款，新規定列明，放債人須確認借款人已支付補價，或獲房屋署署長書面批准，否則不可接受居屋單位為抵押品。
放債人日後須在廣告加入提示字句「忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介」，避免市民忽略過度借貸的後果。新規定即日起生效，六個月後檢討成效。
財經事務及庫務局副秘書長（財經事務）何宗基說，放債人日後須肩負把關責任，若與中介合謀收款，最高罰款十萬元及監禁兩年，甚至被吊銷牌照。他又提醒將未補地價的資助房屋作抵押，屋主及放債人均違法。
為何不直接立法規管財務中介，他相信收緊放債條件作監管，不需修改法例，是最快及直接的方法，不良中介日後如再搭不上財務公司，便無幌子騙人。他坦言若修例規管中介，須花較多時間，亦難以界定何為中介及受規管活動。
提防不成功不收費公司
公司註冊處處長鍾麗玲指，截至十月底全港有一千八百一十間持牌放債人，現有五百五十八間財務中介登記，市民可於註冊處網頁查詢放債人登記冊。
香港物業融資協會會長林錦良表示，新規定下財務公司需處理更多行政文件工作，包括為借款人及中介登記資料；及在廣告加提示字眼，將增加廣告費用。他倡設中介登記制度加強規管。
財經事務及庫務局與警方均提醒，若中介以任何名目收費，或拒絕提供中介協議，不應使用其服務；申請貸款時，要求中介說明與那些放債人接洽，及上網核實中介是否受委任。借款人應提防一些假冒銀行或標榜「不成功、不收費」的不良財務中介，並仔細閱讀借貸條款。

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參考資料

http://toronto.singtao.ca/1379268/2016-12-01/post-%E4%B8%AD%E4%BB%8B%E4%B8%8D%E8%83%BD%E6%94%B6%E5%8F%96-%E5%80%9F%E6%AC%BE%E4%BA%BA%E8%B2%BB%E7%94%A8-%E6%94%BE%E5%82%B5%E4%BA%BA%E7%89%8C%E7%85%A7%E6%94%B6%E7%B7%8A-%E5%9A%B4%E6%89%93%E4%B8%8D/?variant=zh-hk

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報系資料照

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中央銀行昨（25）日公布，10月建築貸款餘額較9月大增129億元，為近一年新高；央行官員分析，主要是時序進入第4季，為房市傳統旺季，建商周轉金需求升溫，推升建築融資餘額；進一步觀察年增率，近一年來均為負數，但10月減幅縮至0.6%，顯示建商推案雖然還是保守，但對房市前景，已不像過去那麼悲觀。

央行統計顯示，10月象徵房市買氣的國銀房貸餘額為6兆2,985億元，較9月暴增216億元，續創歷史新高。央行官員指出，這顯示今年以來房市景氣雖冷，但在自住、換屋族的剛性需求持續下，房市買氣仍獲支撐。

至於象徵建商推案的信心指標—建築貸款餘額，10月順利止跌回升，大漲129億元，銀行主管估計，接下來的兩個月，因適逢年底，為國人傳統購屋旺季，建築貸款表現有機會持穩，但在房地合一課稅、房屋稅高漲等議題衝擊下，建商要大舉推案的可能性並不高。

在購屋貸款餘額部分，央行統計顯示，10月首購族的青年安心成家方案承做餘額為5,470億元，較前一個月增加90億元，占房貸餘額的8.7%，顯示光是首購族，占比就逼近一成。

銀行主管分析，銀行房貸餘額屢創新高，主要關鍵在於央行連續降息，使台灣銀行等五大銀行新承做房貸利率跟降，10月連16降至1.661%，月減0.8個基本點，購屋族的利息負擔壓力是六年半來最低，對於有自住或換屋需求的民眾而言，為一大利多。

另外，台北市與新北市的中古屋房價（信義房價指數），年增率近一年半以來均為負數，顯示雙北市房價持續下跌；與一年半前相比，台北市房價下跌12.6%，新北市下跌6.6%，增加買方承接意願，並促使房貸餘額持續增長。

經濟日報提供

新光長虹

參考資料

http://money.udn.com/money/story/5621/2130403

今年美國汽車貸款數額達到 17 年以來的最高點，但紐約聯準會與監管機構均發出警告，有幾百萬的美國人開始還不出貸款，借款人違約機率正直線上升中。聯準會指出，在第 3 季，有 2% 的汽車貸款已拖欠了近 3 個月，其違約風險已逼近金融危機後的程度，雖然比例看起來不高，但現今汽車貸款的市場高達上兆美元。川普剛主張應該要鬆綁金融監管，而該報告就是對於金融貸款過於隨便的一記耳光。

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次級車貸創新高

據紐約聯準會的報告指出，近年來美國的經濟成長表現其實不錯，而通常在失業率低的時候，還款能力應該會更穩定，這個現象的發生顯示了，這是銀行貸款出了問題，使得借款人能借到超出其負擔能力的貸款。新的家庭債務和信貸季度報告顯示，美國家庭債務總額在第 3 季增加至 12.35 兆美元，相較前期增加了 630 億，其中有 320 億是汽車貸款，反而學貸與信用卡貸款佔少數。

紐約聯準會高級副總裁 Andrew Haughwout 指出，正常來講車貸的違約率通常不高，但最近的數據表示，次級車貸（信用值＜620）的違約風險正急遽惡化。尤其是自金融危機後汽車貸款的數量幾乎翻倍成長，就今年而言，一季內就約有 500 億的新車貸，且有將近 300 億是不良的次級車貸。經濟學家擔心，如果經濟再次衰退，將會有大約 600 萬美國人的汽車貸款違約，並創下歷史紀錄。雖然目前汽車貸款的拖欠率還低於 2009 年金融危機後的水平，但現在汽車貸款的總數額，可是遠遠超出當時，僅次級車貸就有 2,700 億美元左右。當年有次級房貸，如今有次級車貸。

不過也有專家認為，把次級車貸違約與引起金融海嘯的次級房貸相比不太恰當。雖然現代的汽車貸款市場有近 1.1 兆美元的規模，不過與在 2008 年的次級房貸相比規模還是小很多，且還有其根本上的不同，不太可能因為止贖潮的出現而衝擊銀行系統造成連鎖效應。因為通常承作汽車貸款的都是小型金融機構而非銀行，就算其倒閉也不會讓金融體系整個崩潰。

金融危機不僅如此

但假如止贖潮真的發生，還是會延伸出其他問題，例如在幅員遼闊的美國，許多人若失去汽車將會產生交通問題。在金融危機爆發時，汽車貸款是少數比較不受影響的項目，就是因為汽車是許多美國人賴以維生的工具，若沒有汽車可能使其失去工作使生活更加艱難。而隨著金融業的競爭越來越激烈，汽車貸款的年限也不斷被延長，然而仍然有金融機構為了貪圖利潤而提高利息造成次級車貸的發生，尤其是現在汽車貸款也開始證券化了，就如同當初次級房貸問題一樣。

可幸的是，惠譽國際評級分析師表示，雖然次級車貸造成的損失不斷上升，但仍然在金融公司可承受範圍之內，據統計其 10 月份淨虧損指數為 9.6%，比去年同期高出 1.6%，而汽貸款的業務也正在緊縮中。不過據監管機構的調查，仍有一項更嚴重的隱憂，即是金融詐騙。

在紐約州，一名已 74 歲的老奶奶受訪時表示，她其實本來沒想買車，但因為汽車經銷商促銷的獎品她很喜歡，所以在被慫恿下借了約 2 萬美元的汽車貸款，直到最近她無力償還，汽車就被沒收了。在調查後發現，她每月的社福收入僅有 850 美元，但其貸款申請單卻被經銷商竄改為 3,300 美元，後來才被本人發現。雖然接受貸款的信用社最後不予追究老奶奶的信用過失，但這樣的例子可能不只一樁。

新光長虹

參考資料

http://finance.technews.tw/2016/12/01/trump-has-not-loosened-the-financial-supervision-sub-prime-credit-crisis/

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房貸業人士表示﹐新房貸措施對華裔買家影響不大﹐而華人向私人貸款商籌借房貸的情況亦不見得特別多。

自從上月中房貸措施進一步收緊之後﹐房貸業預期將會有更多買家為了置業而被逼轉向私人貸款商借取部分按揭。

新一輪的聯邦政府房貸政策可以視為經濟能力稍次的準買家的緊箍咒﹐因為不僅擴大壓力測試的範圍至所有需要購買保險房貸﹐也提高用以計算償債能力的利率﹐以致準備入市的買家的購買能力頓時大打折扣﹐幅度可以高至約20%。

由於越來越多準買家難以向銀行及其他房貸機構借得足夠的貸款﹐一些房貸經紀已經打算將更多的客人轉介給私人房貸商。

事實上﹐本國已有非銀行的貸款商提供捆扎式產品﹐由傳統的房貸及私人貸款商提供的加按組成﹐令到貸款人可以借取高至屋價85%的房貸。

這大概反映出私人貸款商在房貸業方面日漸活躍。房貸經紀Ben Zhao亦認為﹐這樣的趨勢確實有可能形成。

根據他的看法﹐這是自然的發展﹐因為一些人若然不能夠獲得銀行及其他貸款機構提供足夠的按揭﹐但又要完成買樓交易﹐私人貸款便成為選擇。

私人貸款商收取的利率一般都很高﹐以致被俗稱影子銀行。不過﹐這名房貸經紀解釋﹐私人貸款其實是合法的經營﹐只是貸款商承擔的風險較大﹐難免要求較高的息口。

市場資料顯示﹐私人房貸的利息一般都高出銀行產品至少數厘。不過﹐Ben Zhao指出﹐實際情況如何﹐因應個別客人的情況而定﹐難以一概而論。

他解釋﹐私人貸款商不像銀行般經營﹐沒有利率表作為依據﹐收取什麼水平的利率﹐主要視乎一些因素﹐其中包括金額的多寡及時間的長短。

根據他的經驗﹐一些買家搶柯化出價搶得太高﹐也是導致最終需要尋找私貸的原因之一﹐但他不覺得華人利用私人貸款服務的情況特別多。

由於私人貸款利息較高﹐業內人士認為﹐來自這些渠道的資金只應供作短暫周轉﹐不適宜長借。

新光長虹

參考資料

http://www.mingpaocanada.com/tor/htm/News/20161130/tra1_r.htm

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購房抵押貸款的申請數量在上週出現暴跌，因為房貸利率的上漲使得很多房貸再融資出現波折，然而新房購買力仍然強勁。

據「今日美國（USAToday）」網站報導，美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association ，MBA）在星期三（11月30日）公布的數據顯示，在11月25日結束的上一週內，抵押貸款申請數量比上週下降了9.4%。該數字已被調整以適應感恩節假期。

隨著投資者預期美聯儲將在12月份提高基準利率，抵押貸款利率正持續上漲，借款成本在上升。

前「房利美公司（Fannie Mae）」首席經濟師、現任「全美互惠保險公司（Nationwide Insurance）」首席經濟師大衛‧伯森（David Berson）在接受採訪時表示：「所有的（申請）下降都表現在再融資的重新貸款。」

MBA經季節調整後的再融資申請指數下跌16%。再融資占總按揭申請的55.1%，這是自2016年6月以來的最低水平。

MBA首席經濟學家麥克‧弗瑞塔納托尼（Mike Fratanatoni）預測，由於再融資的急劇下降，房屋抵押貸款發放量將在2017年下降。但他表示，「由於經濟增長，就業和住房需求上升」，2017年新購房抵押貸款將增加約10%。

弗瑞塔納托尼在一封電子郵件中表示：「只要就業市場保持強勁，住房市場就將繼續保持良好，我們預計2017年失業率將進一步下降。」

30年期固定利率抵押貸款的平均利率上升到2015年7月以來最高水平。「合格貸款餘額」為417,000美元或以下的抵押貸款利率為4.23%，而「合格貸款餘額」超過417,000美元的抵押貸款利率為4.18%。

伯森表示：「隨著抵押貸款利率的上升，可負擔能力就會下降，但是負擔能力仍然處在相當高的水平。」

他指出，即使房貸利率達到5%，也仍然是歷史最低的水平。

除了為現有抵押貸款進行重新貸款再融資以外，為購買新房屋而申請抵押貸款正呈現著熱火朝天、振奮人心的場面。

伯森說，一些此前的「騎牆族」現在正在積極購買新房，以避免利率進一步升高。

此外，強勁的房屋市場和工資上漲也鼓勵了許多房屋買家。即使是非常謹慎的千禧一代也正在越來越多地跳入房市，伯森分析說。

他說，「即使房貸利率上升，也並不意味著人們購房數量會減少。」

然而，更高的價格可能會嚇跑一些房屋買家。標準普爾核心凱斯-席勒指數（The S&P CoreLogic Case-Shiller Indices）在星期二（11月29日）的報告顯示，美國房價在9月份創下了新的歷史高點，較上年同期上升了5.5%，較8月份上漲0.4%。9月份的價格平均為184,800美元，超過2006年7月的184,620美元的高點。

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參考資料

http://www.epochtimes.com/b5/16/11/30/n8545816.htm

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嘉義市政府推動青創及中小企業貸款專案，上月剛和台灣銀行簽約，昨天再與台灣中小企業銀行簽約，即日起青創個人最高可貸50萬、中小企業可貸100萬，台企銀董事長朱潤逢當場喊出「不需要保證人」，可望增添吸引力。

朱潤逢表示，找人作保不容易，台企銀與8縣市合作類似貸款案，包括台東縣政府、台南市政府成效都不錯，尤其台東縣從去年2月開辦至今，已成功貸款185件，金額接近1億，逾期比例零，所以不應該堅持保證人。

嘉市長涂醒哲說，「嘉義市青年創業貸款及中小企業貸款」專案，市府編列預算600萬元，向中小企業信用保證金爭取1400萬元，由政府提供2000萬元信保基金「作保」，和台銀、台企銀合作，以1比5比例放貸，總貸款金額可達1億元，預計受惠人逾百人。

市府建設處工商科指出，台灣銀行上月簽約時，合約註明「台銀得徵提保證人」，最多2人；昨天涂醒哲和朱潤逢在市府8樓會議室簽約，朱當場說「免掉（保證人）」，贏得滿場掌聲。

工商科表示，專案貸款的年利率最高2.545%，貸款年限7年，即日起可申請，詳情可於嘉市府網站「網路e櫃台便民服務系統」的建設處中下載，或電洽市府工商科05-2254321轉136。

新光長虹

參考資料

http://udn.com/news/story/7326/2137749

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新光長虹

參考資料

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161201/19851384

《CNBC》報導，美國利率大幅上漲，抵押貸款市場大縮水。

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抵押貸款銀行協會 MBA 數據顯示，上週整體抵押貸款規模較前週減少 9.4%，同時也較去年同期減少 0.5%：41.7 萬美元以下 30 年期固定抵押貸款利率上週從 4.16%’上升到 4.23%。

上週再融資案件申請量也隨著利率上升大幅減少 16%，與去年同期則相較減少 3%。

MBA 經濟學者 Michael Fratantoni 表示：「… 抵押貸款申請量在感恩節當週大幅減少，創今年一月以來最低水準，因為抵押貸款利率上升到 2015 年七月以來最高紀錄。」

「… 首次購屋者與低價房屋買家可能稍微退出市場，因為利率大漲。」

新光長虹

參考資料

http://times.hinet.net/news/19709454

老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款成數可望提高。

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【廖珮君╱台北報導】老人拿房子換養老金的「以房養老」，貸款成數可望提高。金管會已同意，各銀行承作以房養老時，呆帳提存率可從目前1.5%降到1%，有助銀行降低成本。一旦成本降低，銀行就可拉高老人貸款成數、或調降貸款利率。

目前各銀行的以房養老專案，對外宣稱的貸款成數約7~8成，但實際上，每件核貸的成數都壓在5~6成左右，主要考慮借款人長壽、不動產波動和利率等3大風險。
行庫主管說，呆帳提存率調降，有助銀行降低成本，初期因為各銀行承作量不大，可能效益有限，未來各銀行承作量大時，有助提高實際的核貸成數、或承作不動產的區域可以再擴大（如部分銀行只承辦大台北的不動產）。

目前實際核貸僅5~6成

國人平均壽命提高至80歲，衍生的高齡人口照護、生活品質、經濟保障等問題，都需要台灣社會及早規劃因應，銀行以房養老應運而生。據金管會截至10月底統計，共7家銀行承作「以房養老」，承貸破千件達1060件、承貸金額是53.26億元，業務量前三大是合庫、土銀和華南銀，但平均每件承貸額度僅500萬元。
行庫主管說，因考量長壽風險，目前各行庫的以房養老，實際核貸成數約5~6成，最長貸款期間也只有30年（即最長95歲），根本「無法照顧老人到老」，多種限制下，銀行只能給予更嚴苛的貸款條件。

銀行公會力促保險基金

為解決老人長壽風險，銀行公會透過金融總會向金管會提出6大建言，其中最重要的是，希望可由政府相關機關成立「保險基金」，承擔老人終老後，賣房子所得、而不足清償貸款本息差額的風險。
其他如銀行承辦以房養老時，呆帳提存準備率可從目前1.5%降到1%，及適用45%的資本計提等，這2大建議都有助降低貸款利率、拉高貸款成數。
據了解，金管會僅同意讓以房養老的提存率降到1%，至於資本計提部分，則需等新版Basel修改完而定；而「保險基金」部分，金管會並未有具體回應。
行庫主管說，事實上，各銀行最需要的是「保險基金」，例如房屋價值800萬，但因老人活太久、銀行已給付給老人1000萬元，中間200萬元差額就由「保險基金」做賠付，才能真正提高銀行貸款意願。

貸款期限最長僅95歲

行庫主管坦言，各行庫的以房養老，多是「公益型態」，因老人貸款期限最長僅95歲，若老人活過百歲，行庫仍採展延、續給養老金（可能以捐贈方式），但卻承擔極大的風險。
而如唯一的民營銀行，中信銀則是採展延後產生的利息費用，將在借款人身故後，併同本金與繼承人結算清償。
至於貸款利率部分，行庫主管坦言，貸款利率通常是隨利率走勢而定，但低利時代，房貸利率早已跌破2%，部分如合庫、土銀的以房養老，最低貸款利率都壓在1.9~2%間。

新光長虹

參考資料

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/finance/20161128/37466636/